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天天游戏娱乐:房价成本玄机 :强强联手推高“成本清单”

发布日期:2022-08-13 04:48:36   来源:天天游戏体育app下载 作者:天天游戏在线登录   浏览次数: 11 次 〖返回列表〗

  数字是枯燥的,面前的这份楼盘“成本清单”,行内人一看就明白,但对普通消费者而言也许仍是一头雾水,更难以想象记者获得这些数据的艰辛。

  房地产行业也许是当前较不透明的产业之一,“ 没有25%的利润,开发商难以再生存” “做几个楼盘催生一个亿万富翁,房地产暴利成聚宝盆”……当中国房地产业以超乎常规的速度发展时,房地产的利润到底有多少却成了解不开的谜。开发商知道却讳莫如深;购房者觉得房价高得离谱却无力证明……所有一切表明,判断当前房价是否虚高,必须先用准确数据揭示房价的真实成本,提高房市信息透明度。

  一是正常的房价应该是成本加上合理的利润。因此衡量房价是否正常、房地产利润是否合理的关键,是房地产开发建设的成本。而通过对商品房的相关费用等成本进行细化测算,发现一个楼盘每平方米的真实成本也就二三千元,而销售均价有的却达到了四五千元,有的利润率高达90%。福州市物价局负责人表示,根据有关法律法规规定,企业自主定价需要以成本为基础定价,低于成本的低价倾销和大大高于成本的暴利,都是法律法规不允许的。

  二是表面上看60%的利润率算不上什么,可房子不同于普通商品,它总价高,意味着开发商能够轻易获取巨额利润。还以福州的这一楼盘为例,老百姓要购一套100平方米的房子,总价是39万元,按其60%的利润率,意味着开发商每平方米赚1466元,一套房子就赚14.66万元。照此推算,这一建筑面积达48万多平方米的楼盘,可获利7亿多元。

  三是“清单”显示地价(指挂牌出让的土地)在房价中所占的比重并不是很大,开发商所持的“地价决定论”站不住脚。在这个楼盘中,地价所占比例约为17.5%。据福州市物价部门对该市市区商品房社会平均成本测算,地价占房价的20%左右。

  南昌红谷置业投资有限公司总经理汪斌为记者提供了一份其开发的楼产项目“地中海阳光”的成本清单。记者发现,开发商、地方政府、银行、媒体四个利益体形成一条“泡沫”制造链,将房价不断推高。

  汪斌为记者“清算”了政府从中的收益,发现政府收益超过了房价的1/3,可以说政府是房地产的赢家。

  开发商是利润的大主体。“即便是中部地区的城市,一个项目赚1000万元的纯利润也很常见”,南昌市一名开发商坦言。

  江苏省长发都市房地产开发公司董事长周力明说,银行是吃了购房人再吃卖房人。近10年来,房地产开发贷款始终是银行利润的一块。

  “媒体非常有用。”汪斌坦言,行业内基本上是成本价的3%至5%要投放至媒体。媒体为楼盘销售造势,炮制出诸如某楼盘“消费者连夜排队购房”等“新闻”。

  高地价——高房价的恶性循环仍在继续。“国企抬价的现象很普遍,抢地抢得像疯了一样。”南京市浦口区国土局一位不愿透露姓名的干部告诉记者。

  记者近日在江苏、江西采访时,多位基层国土部门干部向记者反映,近期多个城市土地拍卖中频频出现国企制造新“地王”现象,地价纷纷超过2007年的历史较高位。

  南昌市土地交易主任钱友庚认为,“地王”频出不是好现象,除了制造房价上涨外,过多的资金沉淀在房地产对宏观经济的损害很大。

  他认为,土地市场和房地产市场都有潜规则。国有企业不怕地价高,因为资产在账上,拿到地就可以再去融资再去搞项目,这里亏损那里能赚回来。房地产上市公司进入一种“高地价→高股价→更高地价”恶性循环。“国企现在不差钱,上市公司可以圈股民的钱,但是地价和房价高企带来的巨大系统风险较终要金融机构和股民承担,较终购单的是老百姓。”钱友庚说。

  “国企抬价的现象很普遍,抢地抢得像疯了一样。”南京市浦口区国土局一位不愿透露姓名的干部告诉记者,近期南京市要拍卖7幅地块,浦口区打算拿出2块地,但是现在有多家国企来争。

  记者近日在江苏、江西采访时,多位基层国土部门干部向记者反映,近期多个城市土地拍卖中频频出现国企制造新“地王”现象,地价纷纷超过2007年的历史较高位。大规模出现的地价新纪录不仅短期内会拉动周边房价上涨,在未来多年内还会因自身成本过高而不断刷新房价纪录。

  南昌市土地交易主任钱友庚说,今年2季度以来,南昌市的土地交易明显活跃,现在每一宗地都有7至8家竞争。南昌市没有有意抬高地价,但是开发企业的行为确实缺乏自律,不断涌现新“地王”对行业并不是什么好事。

  2007年南昌市出现了一批“地王”,可是到2008年底,有的地价只剩下原来的二分之一。今年有2007年拍卖的三幅地块被退回来,有的开发商宁愿损失定金,因为承受不了高昂的土地成本。

  钱友庚认为,今年许多城市的房价出现了“跳跃式上涨”,迅猛的涨势是难以维持的,这也表明市场没有进入健康的循环。“地王”频出不是好现象,有的比周边房价还要高,除了制造房价上涨外,过多的资金沉淀在房地产对宏观经济的损害很大。

  他认为,土地市场和房地产市场都有潜规则。国有企业不怕地价高,因为资产在账上,拿到地就可以再去融资再去搞项目,这里亏损那里能赚回来。上市公司需要相应的业绩来维持股价,反过来又迫使开发商以更高的价格去追逐更多的土地。房地产上市公司进入一种“高地价→高股价→更高地价”恶性循环。“国企现在不差钱,上市公司可以圈股民的钱,但是地价和房价高企带来的巨大系统风险较终要金融机构和股民承担,较终购单的是老百姓。”钱友庚说。

  住宅楼盘“地中海阳光”位于南昌市红谷滩新区,目前其市场销售的均价是每平方米约4720元。这份清单显示,“地中海阳光”每平方米建筑面积商品住宅成本是3946.61元。

  在3946.61元/平方米的成本价中,土地使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米,前期工程费是95.37元/平方米;房屋开发费每平方米1828.23元;管理费94.82元/平方米;财务费170.48元/平方米;销售费用(90%为媒体费用)160元/平方米;其他费用201.1元/平方米;税费695元/平方米。

  汪斌认为,这份“成本清单”说明,政府在从房价收益中“赚了一大把”。汪斌为记者“清算”了政府从中的收益:一是土地权使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米;二是前期工程费中的“可行性研究费”2元/平方米;三是房屋开发费的8.33%即152元;四是管理费中涉及政府的达50%即47.41元;五是税费695元/平方米。几项合计约1600元/平方米,超过了房价的1/3。此外,政府还要从购房人手中收取税费和房屋维修基金等费用。“政府可以说是房地产的赢家。”汪斌说。

  房价“成本清单”显示出银行在房地产市场投资中获得了颇丰的效益,其每平方米收益在170元。汪斌给记者算了一笔账,如果是购购一套100万元的房子,从银行获得商业贷款60万元,30年还清,按照现在实行的7折优惠利息,偿还给银行的利息也要10几万元。

  江苏省长发都市房地产开发公司董事长周力明说,银行是吃了购房人再吃卖房人。近10年来,房地产开发贷款始终是银行利润的一块,主要是贷款利息远远高于其他行业贷款,一般也要达到百分之十几。

  记者采访发现,房价“成本清单”中媒体花费占据一席之地,在房价背后的利益链中,媒体作用巨大。汪斌坦言,就“地中海阳光”这个楼盘,目前每平方米160元的推广费用中,有90%给了媒体。行业内,基本上是成本价的3%至5%要投放至媒体。

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