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天天游戏娱乐:十大关键词复盘2021中国房地产

发布日期:2022-07-13   来源:天天游戏在线登录 作者:天天游戏体育app下载   浏览次数: 9 次 〖返回列表〗

  2021年房企拿地节奏大改,22城集中供地,第一批次较为火热,竞争十分激烈,溢价率高企;第二批次明显降温,等效流拍率达 32%,民营企业参与积极性不高,多以央企、国企、城司托底为主;第三次批次中,国企的身影也在减少,更多是城司在托底。

  点评:底价或低溢价率成交为主流,预计明年房企拿地意愿仍然依赖于融资环境和销售回款情况。

  今年尤其是下半年以来,多家中大型房企陷入流动性危机,7月份蓝光发展、协信、实地债务或商票违约,阳光100 到期债券8月未能支付,恒大9 月爆发理财兑付危机,花样年和当代置业在10 月出现债务违约,奥园、佳兆业危机也在11 月爆发,房地产信托机构也相继踩雷。

  点评:本雷房企大多是民企,2022年上半年是偿债高峰期,不排除还会有民营房企出现公开债务违约的可能性。

  2021年5月财政部、税务总局、住建部等主管部门召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者的意见;进入10月,习在《求是》杂志上发表《扎实推动共同富裕》,文章指出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”。

  10月23日,全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,试点期限为 5 年。国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院按照积极稳妥的原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。

  “城市更新”在2021年首次写入政府工作报告。“十四五”规划和 2035 年远景目标纲要也提出,“加快转变城市发展方式,统筹城市规划建设管理,实施城市更新行动,推动城市空间结构优化和品质提升”。

  北京、深圳、广州、中山、上海、重庆、福州、辽宁等地相继出台法规条例。为进一步加快城市更新的发展步伐,11月5日,住建部办公厅决定在21个城市(区)开展第一批城市更新试点工作。越来越多房企加大布局城市更新赛道,目前已有80%的百强房企参与城市更新改造,且有超50%的房企达到百万平方米以上的规模。

  点评:随着房地产行业进入存量市场,城市更新赛道成为更多房企的选择,既是机遇也是挑战。

  受房企信用危机波及,物管行业整合加速,仅在7-10月并购金额已经超过160 亿元,超过了2020 年全年并购总金额。全年“大鱼吃大鱼”现象频发,如碧桂园服务对富力物业、蓝光嘉宝、彩生活旗下邻里乐的并购。

  近期,央行、银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,明确稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度,支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具,募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。

  点评:行业加速出清,除盘活出险房企流动性外,优质房企、物企优势有望进一步扩大。

  2021年房地产销售可以用“冰火两重天”来形容,上半年销售热度持续处于高位,下半年急转直下,从 7 月开始进入负增长区间,形成“尖锥”走势,7月-10月销售面积和销售金额持续 四个月单月同比下滑,11 月降幅进一步扩大,逾八成百强房企单月业绩同比降低,其中超半数房企同比降幅大于 30%。

  点评:2021年新开工缩量,预计对2022年推货量以及销售形成一定压制,预计信贷领域的相对宽松会对地产销售形成一定支撑,预计2022年房地产销售呈现前低后高的趋势。

  今年以来,不少房企陷入流动性危机,企业困难需要压缩成本,组织架构调整和区域合并时有发生,停薪留职、调岗、裁员交替上演,恒大降薪、停薪和缓发工资,阳光城投资人员转销售岗,中骏、中南和俊发等企业架构调整优化人员,以及宝能停缴医社保和停薪、蓝光裁员等,一大批地产人被动或主动离职。

  6 月21 日,首批9 支公募REITs正式落地;进入12月,第二批华夏越秀高速REITs、建信中关村产业园REITs也相继上市交易,两批次产品主要投向基础设施项目,包括仓储物流、收费公路、信息网络、产业园区等。

  7月2日,公募REITs 试点范围扩容,拓展至能源基础设施类项目、停车场类项目和保障性租赁住房类项目等领域,同时非试点范围删除“公寓、住宅”表述。

  点评:保障性住房及REITs 试点的有序推进利于房企探索 “地产+”赛道,在有限的资金条件下盘活更多存量资产、促进房地产市场健康发展;同时有助于重塑房地产及REITs 二级市场估值,对整体房地产市场起正面导向作用。商业地产公募REITs也看到希望。

  6 月以来,由于恒大、富力、花样年等事件发酵,出于对交房风险的担忧,多个城市加强对商品房预售资金的监管,昆明、西安、唐山、成都、佛山、珠海、潍坊等多地密集出台预售制相关政策,石家庄将预售许可条件直接提高到主体结构封顶,浙江省、青岛市开始严格执行封顶才能发放按揭贷款的政策。

  点评:房企通过预售获得的资金理论上对应未来需要履行的交房义务,因此根据房地产项目工程进度对预售资金实施监管,一方面是对购房者权益的保障,另一方面也是对房企合理使用资金的规范。

  三道红线和房地产贷款集中度管理的双压下,房企2021年资金链紧绷,再加之下半年销售下行,回款放缓,流动性愈发紧张。

  10 月以来高层不断发声,需求端对首套房、改善性住房的按揭需求重点支持,供给端合理发放房地产开发贷、并购贷,支持房地产企业合理正常融资,房企发债环境明显好转,超短融、私募债、一般公司债、中票融资额度逐月呈上升趋势,个人按揭贷款放款额度明显上升。

  点评:在央行货币政策边际宽松和“两维护”背景下,预计自住需求的按揭贷款将基本得到保证,同时在“保交房”政策稳定下,房企融资环境将有所改善,但在销售下滑和银行端开发贷款总体偏紧的背景下,企业资金仍将维持紧平衡。



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