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天天游戏娱乐:运用不动产投资信托基金扩大有效投资的创新探析

发布日期:2022-06-29   来源:天天游戏在线登录 作者:天天游戏体育app下载   浏览次数: 8 次 〖返回列表〗

  后续支持REITs的税收政策可以从两方面着手,一是减免或递延基础设施资产转让或重组环节相关税收,激发企业发行REITs的内生动力。二是考虑到REITs高分红的特点,如提供红利发放的税收优惠政策,将大大提升投资人的认购积极性。在未来国内税收优惠政策设计方面,可参考境外成熟REITs市场,在发行及分红环节实施不同程度的优惠政策。

  在疫情反复、俄乌冲突、发达经济体高通胀压力等因素影响下,我国经济面临较大下行压力,扩大有效投资成为经济平稳发展的重要支撑。基建作为我国政府逆周期调节的主要抓手,将继续发挥托底经济的关键作用。2021年中央经济工作会议中提出适度超前开展基础设施投资。2022年5月11日国务院常务会议指出,要按市场化法治化原则,通过发行不动产投资信托基金(REITs)等方式,盘活基础设施等存量资产,以拓宽社会投资渠道和扩大有效投资、降低政府债务风险。创新金融工具基础设施公募REITs是盘活存量资产的重要方式,可促进形成投融资良性循环。国务院5月25日发布的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(以下简称《意见》)推动REITs发展再加速,REITs有望为我国经济发展提供新动能。

  2022年以来,国内新冠肺炎疫情多点暴发,扰动了经济运行,叠加乌克兰危机以及发达经济体高通胀压力,我国经济发展面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力不减,对于加大宏观政策逆周期调节力度的迫切性上升。作为国民经济“三驾马车”之一的投资,连通供给需求两端,是经济发展的重要变量。积极扩大有效投资,是应对国际环境变化、在经济下行周期持续平稳发展的重要支撑。2021年中央经济工作会议提出,2022年经济工作要稳字当头、稳中求进,适度超前开展基础设施投资。今年4月29日中央政治局会议提出,要适应基础设施建设融资需求,拓宽长期资金筹措渠道,加大财政投入,更好集中保障国家重大基础设施建设的资金需求。一季度《货币政策执行报告》显示,人民银行将着力稳增长、稳就业、稳物价,以宽信用为核心加大对实体经济支持力度,着力稳定宏观经济大盘。

  基建一直以来是我国政府逆周期调节的主要抓手,在2003年、2009年、2013年、2016年都曾大幅扩张,以对抗周期下行压力,发挥了托底经济的关键性作用。但2018年以来,基建投资大幅下滑,在逆周期调节诉求下表现乏力,原因主要有三:一是防范化解地方政府隐性债务、央企国企去杠杆、资管新规等防风险政策相继推进,造成基建资金来源收缩。二是地方政府专项债由于额度有限、要求收益等因素,难以抵补隐性债务的缺位。三是基建产业多轮扩张结束后,优质项目体量不足。在此背景下,为盘活存量资产、拓宽有效投资渠道,重新发挥基建投资对经济增长的拉动作用,我国于2020年正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。

  REITs(Real Estate Investment Trusts)是一种以不动产为底层资产的权益投资产品,其底层资产类型多样,收益来源一般为底层资产运营产生的稳定、可持续的现金流入。2000年以来,REITs在全球范围迅速发展,市场规模不断扩张,已发展成为国际通行的主流投资产品。REITs的制度安排较其他金融产品具有收入强制分红和税收中性两点特性,REITs市场成熟的国家和地区一般规定REITs分红比例不得低于90%,且其一般性收入不征收所得税。REITs投资价值体现在三方面:一是抗通胀。不动产的收益率变动与通货膨胀率变动正相关,货币超额供给将增强不动产相关产品的信用扩张。二是分散风险。REITs与市场大盘指数的相关性较低,拓宽了投资组合的有效边界。三是收益稳定。REITs投资收益来源于分红和底层资产升值两方面,波动性小,抗跌能力强。

  基础设施REITs即底层资产为基础设施的权益投资产品,较常规REITs存在一定差别:一是底层资产所有权归属不同。基础设施REITs底层资产的所有权在国家,产品持有人仅拥有底层资产使用权,一般不发生交易。二是估值方法不同。基础设施的收益一般由国家制定,特许经营权到期后收益移交,因此基础设施REITs仅可采用收益法进行估值,而常规商业物业类REITs除收益法外还可使用比较法。三是风险和收益不同。基础设施REITs的收益主要源于基础设施资产稳定的经营收入,而基建项目多属于公益服务建设,属于低风险、低收益产品。而商业物业REITs的底层资产的盈利能力相对较强,同时风险也相应较高。

  基础设施REITs的使用和推广对于经济的发展有着至关重要的作用,能够帮助经济体摆脱经济低迷,为经济的持续发展提供新动能。

  第一,基础设施REITs提升中长期基建投资增速预期,对基建行业的持续性发展及相关资产运营水平的稳步提高有重大意义。首先,基础设施REITs创新了基础设施投融资机制,显著拓宽基建投资资金来源,缓解基建行业的资金来源短缺问题。其次,以权益化融资模式盘活存量基础设施资产,有利于优化宏微观部门杠杆率,实现国资上市,同时REITs也是政府和社会资本合作(PPP)投资退出的重要通道。再次,引入专业运营机构管理公募REITs,有利于基础设施资产运营向精细化、专业化方向发展。最后,基础设施资产证券化后信息披露更加透明,通过资本市场公开公允的定价机制,有利于锚定此类资产价格,同时REITs化将拓宽项目退出路径,有助于激发社会资本参与基建投资的积极性。

  第二,基础设施REITs作为权益型融资工具助力企业发展,改善企业业绩和企业估值。首先,REITs改变基础设施资产定价方式,相应资产价值得以重新评估,获得流动性溢价,且出售项目可带来投资性收益。其次,REITs有效拓宽了基建融资渠道,利好基建新项目落地及存量项目推进。再次,REITs可以盘活企业存量资产,改善经营现金流,降低资产负债率从而改善其财务结构。最后,REITs有利于轻资产运营模式转型,打造专业资产运营平台。

  第三,基础设施REITs丰富了资本市场投资品种,推动基建融资利率市场化。基础设施REITs作为一种高分红、高收益风险比的长期投资工具,为个人投资者提供了分享基础设施收益的低门槛投资机会,还可以加强社会公众对基础设施建设的参与感,发挥社会公众基建项目建设和运营管理的监督作用,也为机构投资者提供了能更好满足安全性和回报率要求的长期投资产品。基础设施REITs上市交易改善了过去的买方市场格局,有助于形成基础设施领域的市场化融资价格。

  在基础设施公募REITs开始试点之前,我国在REITs领域的探索主要通过在境外市场发行以境内资产为投资标的REITs产品以及在中国现有监管法律框架下推出类REITs产品两种方式,探索过程中积累的实践经验对我国当下基础设施REITs市场的发展具有宝贵的参考价值。

  2020年4月30日,证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,自此我国境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。2021年5月31日,首批9单基础设施REITs均超募完成配售,并于6月同步上市。同年6月29日,国家发展改革委出台了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》,对政策支持引导和具体落实、项目管理协调和质量把关以及行业长期发展等提出了明确要求。2021年12月,第二批REITs项目正式挂牌沪深交易所。今年4月7日,2022年首个公募REITs——华夏中国交建601800)REIT发售,募集规模达93.99亿元,一跃成为国内市场规模最大的公募REITs。随着证监会、发改委《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》的发布,5月27日首批2只保障性租赁住房类REITs也于沪深交易所正式申报。

  我国基础设施REITs试点聚焦六大重点战略区域和七大重点行业,现已新增清洁低碳能源项目。试点行业按底层资产所有权的不同,可分为产权型REITs和特许经营型REITs,目前已上市的12只公募REITs中有仓储物流类2只、产业园区类4只、收费公路类4只、环境治理类2只。此次试点的公募基础设施REITs具备三个主要特点,一是采用“公募+单一基础设施ABS”模式,该形式规避了公募基金不能直接投资于非上市公司股权的限制,在现有法律框架的基础上实现基础设施不动产证券化。二是基金产品采用全封闭式管理,以获取基建项目租金、收费等稳定现金流为主要目的,分红标准与国际主流REITs看齐。三是公募基金管理人为项目主要责任主体。

  试点通知发布后,发改委、证监会、沪深交易所、证券业协会等多方积极推进基础设施REITs市场制度建设,现已制定REITs基本制度框架、申报要求、投资者管理、入库流程、尽职调查、项目审核、认购发行、登记结算、项目运营等方面的具体制度,并建立了相关的业务流程及信息系统。今年以来,利好公募REITs的政策不断出台,5月31日沪深交易所正式发布扩募规则业务指引,REITs市场发展进入快车道。

  尽管今年市场出现大幅调整,公募REITs的业绩表现也依旧可圈可点。截至5月31日,首批9只公募REITs上市以来平均涨幅超20%,其中富国首创水务REITs涨幅高达39.68%。由于REITs产品上市时间较短,且未来将带来稳定分红,实际上全收益价格水平已明显高于同期固定收益产品和股票市场指数,初步表现出“第三大类”资产的特征。首批公募REITs解禁在即,可流通份额的增加将提高市场流动性和活跃度。虽然在市场下行时期,短期内会对二级市场带来一定压力,但REITs长期投资价值相对稳定,短期价格冲击不会影响其长期价格向内在价值回归。

  过去几十年来,我国的经济发展多倚靠投资推动,得益于多次基础设施投资浪潮,目前在基础设施领域已有规模超百万亿元的存量资产,是全球固定资产规模最大的国家。这为基础设施REITs市场的发展提供了巨大的潜在空间。据艾瑞咨询测算,按照全球主要市场REITs市值占GDP比重以及REITs市值占股票市值比重,我国REITs市场规模或将达到3.2万亿元至9.7万亿元。考虑到目前中国基础设施存量规模大、固定资本总额处于高速增长趋势、REITs底层资产类别的扩充以及城镇化战略的实现,按照5%的证券化率估计,未来中国REITs市场规模有望达到7.5万亿元。随着市场演进和政策完善,REITs将为我国基础设施建设和经济发展提供新动能。

  自基础设施公募REITs试点至今,市场总体运行平稳,取得显著成效,受到市场广泛认可,但在试点过程中,暴露出我国REITs市场目前仍存在许多问题。5月25日,国务院办公厅发布的《意见》针对目前公募REITs发行中面临的问题提出了相应意见。

  一是现有税收制度制约REITs发展。国外成熟的REITs市场多采用税收中性原则,不涉及增值税、土地增值税等税负较重征税项目,不存在双重征税,这种税收安排对REITs的发展起到了相当的推动作用。而我国基础设施公募REITs采用“公募+单一基础设施ABS”模式,层级较多、机制复杂,缴税环节涉及原始权益人、基金管理人、项目管理人、投资人等各个参与主体,在REITs设立、运营、扩募与退出各阶段均涉及多税种缴税,特别是设立过程中将资产重组视为交易需缴纳大额增值税、土地增值税,税收过重拖累收益将导致REITs产品吸引力下降,或出现为避税复杂化交易结构的行为。

  《意见》明确提出,落实落细支持基础设施REITs有关税收政策,在现行税收政策框架下助力盘活存量资产。后续支持REITs的税收政策可以从两方面着手,一是减免或递延基础设施资产转让或重组环节相关税收,激发企业发行REITs的内生动力。二是考虑到REITs高分红的特点,如提供红利发放的税收优惠政策,将大大提升投资人的认购积极性。在未来国内税收优惠政策设计方面,可参考境外成熟REITs市场,在发行及分红环节实施不同程度的优惠政策。

  二是国有企业发行REITs积极性不足。我国基础设施类资产绝大多数由国有企业持有,但国企发行公募REITs的积极性并不高,主要原因为公募REITs融资成本较债务融资成本更高,且基础设施资产出表将影响国有企业考核体系中的资产规模和收益指标,不利于国企做大做强。

  《意见》提出加强对存量资产盘活工作的督促激励引导,将盘活国有资产与国企考核、政府考核挂钩。此举有利于激励国有企业和地方政府主动盘活资产,提升国有企业发行公募REITs的积极性,降低宏微观部门杠杆率、提高再投资能力。

  三是当前REITs发行效率有待提高。整体看公募REITs从申报到审核发行的节奏较慢,从2021年6月首批公募REITs发行以来,目前已发行的项目仅12个,融资金额合计458.12亿元,4个项目尚在审批阶段。参考PPP等其他项目经验,在项目数量出现高速增长前往往会经历出台标志性政策、调整配套法律法规、出台具体操作手册等环节,通常需要两年左右的时间。目前基建公募REITs距起步已有两年,仍处于初步发展阶段,但也可以观察到政策逐步放松的过程,对试点项目所属行业、基础资产现金流的要求均有所放宽。

  《意见》明确要进一步提高基础设施REITs的推荐、审核效率,鼓励更多符合条件的项目发行上市。具体措施方面,放松了对重要项目的运营年限、收益集中度等要求,有望解决符合发行条件的项目资产零散问题;同时,明确国有产权非公开转让报同级国资监管机构批准,要求推进REITs相关立法工作,未来随着政策体系和制度安排的完善,项目审核流程和审核效率有望提速。

  四是REITs“公募基金+ABS”模式对公募基金的运营、管理和维护水平提出考验。在公募REITs交易架构中,基金公司处于项目投资运营的中心地位,这对长期投身二级市场投资的公募基金提出了人员配备和项目运营水平等方面的考验。但当下基金公司还不具备相应的资产运营能力,仍需聘请第三方管理机构进行资产管理,这又对基金公司设立外部管理人的监督激励机制提出了相应要求。国际上成熟的REITs市场已经拥有较多专业运营机构担任基金管理人,而中国培养或引进专业不动产运营管理人才、建立相关专业中介机构等仍需要一段时间。

  《意见》明确提出,推动基础设施REITs基金管理人与运营管理机构健全运营机制,更好发挥原始权益人在项目运营管理中的专业作用。REITs基金管理人、专项计划管理人、基础资产项目管理人职责的进一步细分和明晰,将提升基础资产的投资运营水平,保障REITs存续期间基建项目的持续稳定运营,推动存量基础设施资产运营管理向专业化方向发展。

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